In einer Eigentümergemeinschaft treffen mehrere Wohnungseigentümer oder Eigentümer von Teileigentum aufeinander. Die Gemeinschaftsordnung regelt das Miteinander der Eigentümer und soll Streit untereinander vermeiden.
Die Gemeinschaftsordnung regelt die Rechte und Pflichten der Miteigentümer. Wenn Sie eine Wohnung erwerben wollen, müssen Sie sich also unbedingt vorher mit der Gemeinschaftsordnung befassen. Hier sind wichtige Fragen der Gemeinschaft geregelt, zum Beispiel wer mit welchem Anteil für die Kosten von Instandhaltungsmaßnahmen und Reparaturen aufkommen muss.
Neben dem Wohnungseigentum oder Teileigentum gibt es das Gemeinschaftseigentum. Zum Gemeinschaftseigentum zählen unter anderem Fassade und Dach. In der Teilungserklärung ist der jeweilige Miteigentumsanteil der Eigentümer festgeschrieben. Nach dem Gesetz hängt von der Höhe des Miteigentumsanteils ab, in welchem Umfang sich ein Eigentümer etwa an Instandhaltungskosten beteiligen muss. Ein anderer Kostenverteilungsschlüssel kann sich aber aus der Gemeinschaftsordnung ergeben oder noch beschlossen werden.
Die Gemeinschaftsordnung ist bindend. Sie gehört zum Kaufvertrag. Ist der Vertrag beim Notar unterschrieben und das Eigentum im Grundbuch eingetragen, dann muss der neue Eigentümer sich an die Gemeinschaftsordnung halten. Die Gemeinschaftsordnung kann zum Beispiel Regeln zur Tierhaltung, zur Gartennutzung, zum Musizieren in der Wohnung oder eventuelle Grillverbote enthalten. In der Gemeinschaftsordnung kann auch verankert sein, dass es einen Verwalter gibt. Er beruft regelmäßig Eigentümerversammlungen ein. Die Gemeinschaftsordnung kann auch vorgeben, wie das Stimmrecht bei diesen Versammlungen ist – also, ob beispielsweise nach Köpfen oder nach Miteigentumsanteilen verbindliche Entscheidungen getroffen werden.
Weitere mögliche Regelungen in der Gemeinschaftsordnung können die Höhe des Hausgeldes, die jede Partei zu zahlen hat, die Aufstellung eines Wirtschaftsplans und die Höhe der Rücklage für die Instandhaltung sein.
Die Gemeinschaftsordnung ist nur schwer zu ändern. Sie ist in der Regel ein Bestandteil der Teilungserklärung, kann aber auch eigenständig bestehen. In der Regel müssen alle Wohnungseigentümer einer Änderung der Gemeinschaftsordnung zustimmen. Wenn jedoch einzelne Bestimmungen einen Wohnungseigentümer gegenüber Miteigentümern benachteiligt, hat er Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung. Muss der benachteiligte Wohnungseigentümer rund 25 Prozent mehr bezahlen als bei sachgerechter Verteilung, wäre dies ein Grund, in der Gemeinschaftsordnung die sogenannte Kostentragungsregelung durch einfache Mehrheit zu ändern. Auch Fälligkeits- und Verzugsregelungen können durch einfachen Mehrheitsbeschluss geändert werden. Abweichungen von den gesetzlichen Regelungen sind aber nicht möglich, Vorschriften des Wohneigentümergesetzes (WEG) lassen sich nicht ändern.
Döse